楼市告别“金九”之际，“降价”成为市场入秋的主要表现。近期多家房企的部分楼盘大打“价格战”，引发市场高度关注。
市场分析人士认为，在融资和偿债的双重压力之下，房企必须加紧回笼资金、确保财务稳健，价格战因此成为重要的手段，而降价也是楼市进入下行周期的准确信号。
目前，尽管央行宣布了新一轮的“降准”，但多位业内人士认为，降准对于房企融资并无多大利好，楼市降价大趋势不会改变。中原地产首席分析师张大伟称，2018年楼市逐渐出现了“冲高回落”的迹象，最近大量房企都在进入促销优惠，加快回款的节奏中，这种情况下，打折、降价现象很可能从个案由点到线到面扩散。
内外夹击房企承压
“金九银十”不再已成定局：中原地产近日发布的数据统计显示，全国一二线城市9月楼市成交量环比8月均无明显上涨现象，楼市告别“金九”。
而“降价”成了市场降温的主要信号。今年国庆假期，多个城市出现了楼盘大幅优惠降价的情况，即使是在房价被公认最坚挺的一线城市上海、深圳等地被席卷其中。
58安居客房产研究院对全国50余个重点城市进行了跟踪监测，发现目前已有十余个品牌房企推出了打折促销活动。业内人士分析，近期房企之所以大打价格战，其原因在于面对融资和偿债的双重压力，资金压力巨大的房企必须加紧回笼资金，以确保财务的稳健。
中原地产首席分析师张大伟表示，随着房地产调控政策的持续，贷款的紧缩，房企融资难度明显加大。
从外部环境来看，房企融资渠道大幅收紧，只有开发贷、海外发债等少数融资通道，原为房企资金主要来源的购房者首付和按揭贷款今年也严重受限。国家统计局数据显示，2018年1-8月份，房地产开发企业到位资金106682亿元，同比增长6.9%。但这其中国内贷款15783亿元，下降6.6%；利用外资35亿元，下降68.3%；个人按揭贷款15605亿元，下降1.0%。
而房企自身的问题也不少。长江证券数据显示，今年上半年， 大型房企的净负债率为83.3%，中型及小型上市房企的净负债率分别约为143.7%和89.6%。中原地产的数据则显示，在已经披露半年报的房企中，61家房企资产负债率超过80%。
另一方面，从中期财报来看，不少房企还出现了经营性现金流转负或缩减的现象。更为严峻的是，房企债券集中偿还期也即将到来。根据Wind资讯数据统计，四季度房企到期债券992.1亿元。其中，今年10月到期额便多达417.7亿元。而2019年全年到期偿额多达3597.3亿元，同比增长近7成，其中明年一季度便迎来高达1043.3亿元债券到期。
严峻的大环境下，加紧回笼资金、确保财务稳健自然是首要举措。
“冲高回落”迹象明显
中原地产高级研究经理卢文则认为，种种迹象显示，楼市去化压力越来越明显，这导致房企降价压力也会越来越大。“从国庆假期前后各地楼市的表现来看，已有合肥等多个城市出现楼盘大幅优惠降价，这些行为具有较强的传导性，会加大购房者的观望情绪。”
“调控政策严格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市已经出现房价下行的苗头。”张大伟表示，2018年楼市逐渐出现了冲高回落的迹象，最近大量房企都在进入促销优惠，加快回款的节奏中，这种情况下，打折、降价现象很可能从个案由点到线到面扩散。而58安居客房产研究院也预计，四季度房企降价的大趋势将在更多城市和更多项目上得以体现。“以价换量”项目越来越多，成交量保持相对稳定的同时，房价的下行压力会更为明显。
就在10月7日，央行宣布将于本月15日“降准”。但包括上海同策咨询研究中心总监张宏伟在内的多位市场分析人士认为，在楼市调控基调尚无变化的前提下，外围的松动对于开发商资金链来说没有利好面。
“从融资渠道看，除了开发贷，尚无其他可选的创新融资渠道，无法解决上市房企大量的资金需求。”张宏伟说。在当前融资渠道收紧的背景下，即使降准，短期内房企也不会有机会大幅加杠杆。在其看来，高成本融资将继续侵蚀企业利润，再加上2016年以来的高价地入市面临“限价”问题，当2018年房企年报发布之时，利润率的数据应该不会很好看。
易居研究院副院长杨红旭认为，存准率下调，如央行所言，并不是大水漫灌，而是有所对冲、适度放松。对楼市的影响，在当前房地产调控从紧、市场降温的背景下可以忽略不计。
“从以往经验看，降准与楼市有较为明显的正相关性，但我们认为本次降准对房地产的影响不宜过分期待。原因是以往货币放松多数有调控政策放松的影响，而本次货币放松的同时调控政策持续高压，因此降准对于地产的影响仍然有待观察。”东兴证券分析师郑闵钢表示。
来源：华夏时报北京 |
