截至8月31日,房企半年报全部收官。经济参考网记者根据Wind数据计算,截至6月30日,按照申万二级行业分类下的122家房地产开发企业,合计营业收入9395.92亿元,较上年同期上涨22.94%;合计净利润954.72亿元,较上年同期增长13.90%;除中房股份后的平均销售毛利润率35.31%,较上年同期增加1.86个百分点。
业内人士表示,2019年上半年房地产行业依然处于利润和规模上涨周期,但随着企业间分化加剧,下半年房企兼并重组仍将活跃。因此,在房地产资金持续收紧的背景下,降低负债率,提升现金流或是房企打赢下半场的关键。
营收规模扩大 但增速放缓
中原地产首席分析师张大伟表示,虽然整体来看,房地产行业依然处于利润和规模上涨周期,但同时可以发现,业绩增长现乏力,增速较去年明显放缓,利润率有所下调。
Wind数据显示,122家房企中73家营收较2018年同期有所增长,占全部房企的59.8%。但营业收入、归属母公司净利润均上涨的房企仅有61家,不足所有房企一半。
8月20日,建业地产发布的半年报显示,截至2019年6月30日,建业地产营收90.68亿元,较2018年同期上升90.1%。期间毛利率和净利润率分别为27.3%和8.5%,分别较2018年同期的36%和12%,下调8.7和3.5%。
华润置地发布的半年报显示,华润置地上半年综合营业额458.5亿元,按年增长4.7%。净利润方面,计入投资物业评估增值,净利润127.3亿元,同比增长43.8%。但从利润率来看,综合毛利率38.2%,较2018年同期的48.1%下滑9.9个百分点。其中,开发性物业毛利率36%,较上年同期的48.6%,下降12.6个百分点。
但也有部分房企利润增长较为明显。万科地产半年报显示,2019年1-6月,营业收入1393.2亿元,同比增长31.5%,利润总额227.2亿元,同比增长40.97%,净利润更是首次突破百亿大关,达118.4亿元,较2018年同期增长29.79%。泰禾方面,泰禾集团半年报显示,2019年前6个月营业收入145.06亿元,较上年同期增长14.33%;净利润15.61亿元,更是较上年同期上涨58.8%。
对此,泰禾方面相关人士表示,净利润的大幅增长,得益于上半年公司开展项目合作,进行了部分项目的股权转让,提前兑现利润;另一方面销售的稳定增长也起到了重要支撑作用。
降低负债率 泰禾等房企主动去杠杆明显
泰禾集团董事长黄其森在此前的内部会议上曾表示,泰禾在近一年多的时间里主动调整了资金结构。
黄其森说,2018年泰禾主动暂停了拿地,并退了12块地,避免了失误。“例如三四线城市或经济不发达地区,或海南等政策限制较多的地区,如果当时大量购置该类土地,我们的麻烦就不限于目前的问题了。”
黄其森坦言,泰禾是前瞻性地做了调整,如果我们没有提前做,到了今年可能就没有机会了。“我们今年到期的债务547亿,如果说今年才做出调整,可能风险就非常大了。”
事实上,为了降杠杆,除了暂停拿地外,泰禾还向世茂房地产出售了7个项目,累计回笼资金约77.2亿元。
通过一系列的操作,泰禾负债率明显下调。报告显示,截至报告期末,泰禾资产负债率较2018年末下降2.28个百分点,至84.60%;净负债率虽然仍处行业高位,但较2018年末下降126.16个百分点,至258.69%。
同时,有息负债大幅减少,半年偿还338亿元,净资产规模稳步扩大至367.6亿元,环比增长15.3%;同时,经营性现金流净额持续大幅增加至202.2亿元,加权平均净资产收益率7.75%,同比增加1.98个百分点。
黄其森说,到今年年底,泰禾需要偿还的到期债务按照公司目前的销售和回款足以应对。
调整杠杆结构的不仅仅是泰禾,负债率较低的万科同样也做了主动调整。万科集团执行副总裁、财务负责人王文金表示,万科上半年把一些短债转换为长债,融资成本有所上升,这也是造成财务费用上涨的主要因素。
下半年“资金流”仍将是房企重点
万科集团总裁、首席执行官祝九胜表示,下半年的融资环境仍存在不确定性,房企融资将面临一定压力。
张大伟表示,调控的收紧,资金成本大幅上升,是房企净利润率下调的主要原因。“房企拼规模趋势加剧,在调控持续加码的趋势下,房企依然加速拿地。拿地多自然推动了房地产企业的融资需求,房企的资金压力越来越大。
有机构数据指出,2019年从公布销售目标的39家房地产企业来看,其目标增长率均值仅为19.2%,较2018年降低24.8个百分点。销售目标增长率超过30%的仅有福晟、中骏与仁恒置地;对比来看,恒大等龙头房企主动进行战略调整,适当降低销售目标,保持相对平稳的发展趋势。
而与此同时,从信托到境内外发债,再到银行,涉房资金渠道被陆续收紧,房企融资难度不断增大,个人房贷也同时纳入管控之列。8月15日,中国人民银行深圳市中心支行召开2019年下半年深圳市货币信贷与金融市场工作会议时表示,下半年将合理控制房地产贷款的增量增速,严格执行差别化住房信贷政策,严控理财、表外资金等其他渠道资金流向房地产。
易居研究院研究员沈昕认为,下半年各地调控政策松绑的可能性微乎其微,预计下半年市场将整体保持稳中有降,多项指标增速将有所回落。
也正因为此,众房企开启“现金流”保卫战。有业内人士认为,在房地产融资难松的背景下,下一步对于房企来说,“现金流”将是输赢的关键。的确,以泰禾为例,在减少负债的同时,大幅度增加现金流。数据显示,截至报告期末,泰禾经营性现金流净额2018年中期为-5.2亿元,2018年末大幅增加至139.3亿元,2019年中期为202.2亿元;现金利息保障倍数4.19,同比增加314.48%,上年同期1.01。
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