从现在开始，楼市政策进入到了一个密集高发期，而且随着疫情的逐渐缓和，政策会越来越多，越来越有力度。
所以，我想我很有必要为大家把宽松政策的出台顺序理理清楚，让大家看透楼市的本来面目，告诉大家现阶段应该如何准备，以及最强烈的买房信号是什么？
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需求端刺激开始了
从2月14日湖南衡阳打响刺激需求端买房第一枪开始至今，短短半个月时间，先后有7座城市和一家银行出台了鼓励刚需和改善的购房政策。
2月14日，衡阳对购房契税给予补贴；
2月21日，驻马店公积金购买首套房首付比例从30%降至20%，贷款额度从45万提高到50万；
2月23日，南宁在2017年暂停3年后重新放开了公积金购买二套房和第二次申请公积金贷款 ；
2月24日，浙商银行把全国范围内“非限购”城市首套房首付比例从30%降至20%；
2月25日，广西钦州对购买新房给予契税补贴，从100%到50%不等，买的越早补贴比例越高；
2月25日，东莞针对三种情况公积金贷款额度提高20%，贷款年限可延长至30年。部分或全部商贷可转为公积金贷款。
2月27日，江西抚州在3月1日至6月30日期间，将公积金贷款额度从50万提高到60万。给予买房户150元/平的购房补贴。契税全额补贴。
2月28日，镇江第二次申请公积金贷款首付比例从60%降至40%。
目前，只有驻马店被河南省政府约谈，宽松政策撤回，其它所有城市的政策全部过关。至于救房企的政策更是多如牛毛，我都懒得去数，我说过：单纯的救房企屁用没有，只有老百姓买房才能救房企，政府根本不行！
以上这些政策既有首套房也有二套房，既有公积金也有商贷，既有税费减免又有首付降低，基本已经涵盖了楼市刺激的大多数招数，相信用不了多久就是取消限购和限售了。
假如你一直在关心楼市政策和新闻的话，你一定会留意到最近高层极为频繁的在各大场合重申“房住不炒”，但同时我们却看到如此多的城市正在放松楼市。
所以，很多东西根本不用解释，大家也没必要听太多的解释。只需要记住一点即可：千万别听他怎么说，一定要看他怎么做！其实，房地产这20年，我们都是这样走过来的，难道不是嘛？
我只想和大家说句掏心窝的话：感性是楼市大忌，你可以是个聋子，但决不能是个瞎子。所谓的原则根本不重要，一切与利益违背的东西都可以舍弃！
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高层的底线
上周，媒体对驻马店、浙商银行以及工行绍兴分行是否放松楼市，是否违背房住不炒有很大的争论，央行也出面澄清了没有放松调控。
其实，只要你仔细研究央行和地方的政策，你就会发现：高层的底线没松，但是各地正在放松。
高层的底线为：
一、在限购城市，商贷首套首付30%，有1套房并且未结清贷款的再买二套首付40%。（2014年930政策和2015年330政策）
二、在不限购城市，商贷首套房首付20%，有1套房并且未结清贷款的买二套首付30%。（2016年2月2日央行政策）
三、首套房公积金贷款首付20%，有1套房并且结清贷款的再买二套首付还是20%。（2015年330政策和2015年8月27日住建部央行文件）
以上就是央行和住建部发布并且目前仍然执行的最新信贷政策，对全国各城市都有效。这就是高层的底线。
显然，现在的驻马店、南宁、镇江、浙商银行、工行绍兴分行都完全没有突破这个底线，只是各自把原来自己的高标准都降到了这个底线而已。
完全可以预见，接下来，各地会陆续把原来不合时宜的高标准逐步下调到这个高层的底线上来，既没有违背房住不炒，又达到了放松的需求。
大家可以根据自己所在城市的政策自行比对，只要不突破这个底线都叫房住不炒。所以，房住不炒和放松调控根本不矛盾。假如一二线限购城市按照高层这个房住不炒的底线执行的话，那将是重磅利好！
当然，假如地方放松了以后，效果不好，或者经济下行压力增大，高层自己放松这个底线也是有可能的。
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哪些城市急需放松？
2019年4月17日，自然资源部曾经下发过一个通知，要求各地执行住宅用地“五类”调控目标：
库存消化周期在36个月以上的，应停止供地；
36至18个月的，要适当减少供地；
18至12个月的，维持供地持平水平；
12至6个月的，要增加供地；
6个月以下的，要显著增加并加快供地。
在房地产行业，库存消化周期高于18个月的就属于高库存，必须想办法去库存。以下是2020年1月我国主要城市的库存情况：
库存消化周期超过20个月的城市有：北京、大连、长春、厦门、烟台、梅州、绍兴、宜兴、珠海、江门、河源、常熟、太仓、连江、舟山、建德、桐庐。
连南宁、东莞库存如此之低的城市都急不可待的放松调控，以上这17个城市未来放松完全在意料之中。
北京的库存之大、楼市之低迷、行情之差已经到了前所未有的地步，去年在深圳、上海都有回暖迹象的情况下，北京仍然处于低潮期，经此一“疫”，北京已经到了非松不可得地步了。
当然这个窗口何时到来，还是要看高层的决心。但我们必须要明白一点：政策永远是用来与风险对冲的，而不是叠加的。所以，没有什么东西是值得永远坚持的！
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买房信号
在楼市宽松期，各地调控政策放松的先后顺序通常会是：
契税个税增值税减免＞房贷利率下调打折＞公积金贷款额度提高＞公积金首付降低＞商贷首套首付降低＞商贷二套首付降低＞认房不认贷＞取消限购
在一线城市，假如契税个税增值税开始减免，那么就是入市信号，房价即将触底反弹，就像去年11月11日的深圳调整“豪宅税”一样；
假如公积金额度提高首付降低，房价就会开启上涨；假如商贷二套首付降低，房价必定大幅暴涨。
在二线城市，假如公积金首付降低额度提高，就是入市信号；假如商贷二套首付降低或者认房不认贷或者取消限购，房价必定大幅暴涨。
在三四线城市（不含环京环沪环深），以上所有政策全部出台后，即使包括认房不认贷和取消限购，也不要立刻入手。自住刚需和改善建议耐心等到今年四季度，房企熬不住打折促销力度更大的时候再买。
因为，三四线的小房企会活不过这次疫情，看不到2021的牛年。
一线城市的命门是限贷，二线城市的命门是限购，而三四线城市的命门是需求。限贷限购可以用政策调控，而需求必须人为创造。疫情对一二线楼市是利好，而对三四线楼市则是重大利空。
如果你所在的城市，出现以上买房信号，且行且珍惜！
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前期准备
假如你是刚需改善或是有投资需求，那么在疫情期间，除了紧盯政策走向之外，还需要做一系列前期准备：
一、目前，除湖北以外的各地中介已经陆续复工，你要开始广撒网，多联系几家中介，与中介小哥网上交流，在线VR看房，了解买房和贷款政策。尤其是打算买学区房的朋友一定要开始准备了。
二、该离婚离婚、该赠与赠与，腾出房票以备不时之需。查征信、贷款抵押变更，房产证去名，为后续申请房贷做准备。
三、与贷款服务公司接触，养流水、注册公司、为将来融资做规划。当然，我教你这些不是让你炒房，更不是让你高杠杆投资，任何事情都要量力而行。在自己的能力范围内，在行情启动时，买到自己满意的房子，才是最终目的。
我不敢百分百确定接下来会有大行情，但是我相信起码是个小行情。准确点说，我们正在经历最差的时刻，未来一定比现在好，你还怕什么？
其实，我已经开始准备了！
来源：柯谈地产观 |
